本記事は個人が調べた内容を後から参照できるよう備忘的にまとめたものであり、内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではありません。法令や制度は、改正や解釈変更により内容が変わる可能性があります。正確な情報は「建物の区分所有等に関する法律」を直接ご参照下さい。
また、弁護士・マンション管理士等の専門家による、法律その他の専門的助言を代替するものでもありません。最終的な判断・行動は、必ずご自身の責任において行ってください。
令和8年4月1日施行の改正区分所有法のポイントについてメモ書き。
マンションの区分所有者は管理会社に依存せず、自ら関心を持ってマンション管理に参加しなければ談合等の被害を防げない。
自らの知識向上のため、区分所有法改正点のポイントについて調べてみた。
集会の成立要件など、「きちんと押さえないとマンション管理規約との整合性が取れなくなるなぁ」というのが第一印象。
なぜ整合性が取れなくなるかというと、区分所有法には「強行規定」と「任意規定」というものがあり、強行規定の場合はマンション管理規約よりも優先され、管理規約で別段の定めをすることができない。つまり、改正点を管理規約に反映しないまま集会を開催すると「管理規約通りに決議したのに法律上は無効」という事態が起きてしまう。
法改正時の管理規約変更等の助言が管理会社の受託業務の範囲外であれば、トラブルの責任は理事会や理事長、管理組合になるので、最悪裁判沙汰に発展してしまう可能性がある。
改正点のポイントを見ていく。
第一章 建物の区分所有
第六条の二（新設）
国内管理人
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 規定の有無 | 規定なし | 国内管理人制度を新設 |
| 国外居住者・所在不明者対応 | 明確な制度なし | 規約により国内管理人を選任可能。国内管理人は保存行為・通知受領・議決権行使・他の区分所有者に対して負う債務の弁済などを代行可能 |
| 管理組合との連絡 | 実務上の工夫に依存 | 法的に受領権限等を明確化 |
🔹 性質：任意規定
🔹 ポイント：外国人所有者増加への制度的対応
第十七条
共用部分の変更
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 総会成立要件 | 十七条に規定なし | 出席者が区分所有者・議決権の過半数 ※ これを上回る出席者の割合を規約で定めた場合はその割合以上 ※ 「議決権を有しないもの」を除く。「議決権を有しないもの」は「第三十八条の二」の項目に記載 |
| 決議要件 | 区分所有者数・議決権数の各3/4以上 ※ 区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる | 出席した区分所有者及び議決権の各3/4以上 ※ 規約で1/2を超える割合にできる ※ 他者の利益を侵害する瑕疵や高齢者や障害者の負担を軽減するものに関しては、「3/4」を「2/3」にする |
| 専有部分への影響 | 専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない | 同左 |
🔹 性質：強行・任意混合
🔹 ポイント：共用部分の変更決議の要件を緩和
第三十八条の二（新設）
所在等不明区分所有者の除外
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 規定の有無 | ― | 所在等不明区分所有者の除外について新設 |
| 制度の趣旨 | 所在不明者がいても、母数に含まれるため決議が成立しにくい | 裁判所が所在不明者を認定すると、議決権の母数から除外できる |
| 手続主体 | ― | 区分所有者・管理者が裁判所に申立てできる |
🔹 性質：強行規定
🔹 ポイント：裁判所が所在不明者を認定すると議決権の母数から除外でき、修繕・建替え・再生等がスムーズに行える
第三十九条
議事
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 決議要件の基準 | 区分所有法や規約に別段の定めがない場合、区分所有者数・議決権数の過半数が原則 | 区分所有法や規約に別段の定めがない場合、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の過半数が原則 |
🔹 性質：任意規定
🔹 ポイント：決議要件が緩和され、総会が「決められる場」に変わる
第四十六条の二〜第四十六条の七（新設）
所有者不明専有部分管理命令
| 条文番号 | 改正後 |
|---|---|
| 四十六条の二 | 所有者不明専有部分管理命令の創設。所在等不明区分所有者の専有部分等について、利害関係人の申立てにより裁判所が管理人を選任し、管理命令を出す制度を新設 |
| 四十六条の三 | 所有者不明専有部分管理人の権限を規定。専有部分・共有持分・動産・共用部分・附属施設・敷地利用権、そしてそれらから生じた財産の管理・処分権は管理人に専属する。保存行為等を超える行為をする場合は裁判所の許可が必要だが、許可がない事をもって善意の第三者に対抗することはできない |
| 四十六条の四 | 所有者不明専有部分等に関する訴えの取扱いを規定。所有者不明専有部分等に関する訴えについては、所有者不明専有部分管理人が原告又は被告となる |
| 四十六条の五 | 所有者不明専有部分管理人の義務に関する規定。善管注意義務をもって権限を行使しなければならない |
| 四十六条の六 | 所有者不明専有部分管理人の解任及び辞任に関する規定。裁判所は利害関係人の請求により所有者不明専有部分管理人を解任することができる。所有者不明専有部分管理人は正当な事由があるときは裁判所の許可を得て辞任することができる |
| 四十六条の七 | 所有者不明専有部分管理人の報酬等に関する規定。所有者不明専有部分等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができ、その費用及び報酬は所有者不明専有部分等の所有者（その共有持分を有する者を含む。）の負担となる |
🔹 性質：強行規定
🔹 ポイント：所有者不明区分所有者の専有部分等が放置され、管理費滞納・ゴミ屋敷化・悪臭・漏水などの問題発生時に管理組合が対処できる
第四十六条の八〜十四（新設）
管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令
| 条文番号 | 改正後 |
|---|---|
| 第四十六条の八 | 管理不全専有部分管理命令の規定。専有部分の管理が不適当で法律上保護される利益が侵害される恐れがある場合、利害関係人の申立てにより裁判所が管理命令を出せる |
| 第四十六条の九 | 管理不全専有部分管理人の権限を規定。専有部分・動産・共用部分・附属施設・敷地利用権・これらの管理・処分等によって管理人が得た財産の管理・処分権を管理人は有する。管理人は集会で議決権を行使することはできない。保存行為 ・性質を変えない範囲での利用・改良行為はできるが、これらを超える行為は裁判所の許可が必要。ただし、許可がなくても善意無過失の第三者には対抗できない。専有部分そのものを売却などで処分する場合は、「裁判所の許可 ＋ 区分所有者本人の同意」が必要 |
| 第四十六条の十 | 管理不全専有部分管理人の義務を規定。善管注意義務をもって権限を行使しなければならない |
| 第四十六条の十一 | 管理不全専有部分管理人の解任及び辞任を規定。管理不全専有部分管理人が任務違反などで大きな損害を与えたとき等、利害関係人の申立てにより、裁判所は管理人を解任できる。管理人自身に正当な事情がある場合、裁判所の許可を得て辞任できる |
| 第四十六条の十二 | 管理不全専有部分管理人の報酬等を規定。管理人は、裁判所が決めた額の「費用の前払い」と「報酬」を管理対象財産から受け取れる。その費用と報酬の最終的な負担者は管理不全専有部分等の所有者である |
| 第四十六条の十三 | 管理不全共用部分管理命令を規定。共用部分の管理が不適切で他人の権利・利益を害している場合、裁判所は利害関係人の申立てにより「管理不全共用部分管理命令」を出せる。この命令の効力は、その共用部分にある動産（その共用部分の所有者または共有者のもの）にも及ぶ。 命令を出すとき、裁判所は「管理不全共用部分管理人」を選任する |
| 第四十六条の十四 | 管理不全共用部分管理人の権限等を規定。管理不全専有部分向けのルール（四十六条九〜十二）を、共用部分にも使う。ただし、専有部分に関する語句は共用部分用に読み替える |
🔹 性質：強行規定
🔹 管理不全専有部分（第四十六条の八〜十二）ポイント：専有部分が放置され、第三者の権利や安全に影響する場合に裁判所が介入できる。管理組合だけでは対応が難しい事案でも、裁判所が管理人を選任し、専門的管理を行わせる制度
🔹 管理不全共用部分（第四十六条の十三〜十四）ポイント：共用部分の管理が著しく不適当で危険状態にある場合に、裁判所が共用部分専門の管理人を選任できる。管理組合自体が機能不全に陥った場合でも、共用部分の保全・安全を確保できる
六十一条
建物の一部が滅失した場合の復旧等
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 復旧決議の要件 | 区分所有者数、議決権の4分の3以上 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）・議決権過半数出席＋出席者の3分の2に緩和 |
🔹性質：強行・任意混在
🔹 ポイント：復旧決議が通りやすくなった。ただし、規約で出席者数緩和は不可、引上げのみ可能
六十二条
建替え決議
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 建替え決議の要件 | 区分所有者＋議決権の各5分の4以上 | 議決権を有しない者を母数から除外しつつ、要件は5分の4のまま |
| 2項：要件緩和規定 | なし | 一定の危険・劣化状態に該当する場合、要件を5分の4 → 4分の3に緩和 |
| 2項の対象基準 | なし | 地震・火災・外壁剥落・配管劣化・バリアフリー基準不適合など |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：建物の安全性・老朽化等に応じて建替え要件を緩和。建替え決議が通りやすくなった
第六十四条の二（新設）
建替え決議後の賃貸借終了請求
| 項目 | 改正後 |
|---|---|
| 賃貸借終了請求制度 | 建替え決議後、賃借人に賃貸借終了を請求できる制度を新設 |
| 請求者 | ①建替え決議に賛成した各区分所有者 ②建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。） ③上記全員の合意により賃貸借の終了を請求することができる者として指定された者 ④賃貸専有部分の区分所有者 |
| 終了時期 | 請求から6か月で当該専有部分の賃貸借は終了 |
| 補償金 | 当該専有部分の区分所有者が賃借人に通常損失の補償金を支払う義務 |
| 連帯責任 | 請求者（当該専有部分の区分所有者以外）も補償金支払義務を連帯負担 |
| 明渡し拒否権 | 補償金支払まで賃借人は明渡し拒否可能 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：建替え決議後の賃貸借終了請求が整備された
第六十四条の三（新設）
建替え決議後の使用貸借終了請求
| 項目 | 改正後 |
|---|---|
| 使用貸借への適用 | 賃貸借終了請求（六十四条の二）を使用貸借にも準用（補償金の支払いは除く） |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：建替え決議後の使用貸借終了請求が整備された
第六十四条の四（新設）
建替え決議後の配偶者居住権の消滅請求
| 項目 | 改正後 |
|---|---|
| 配偶者居住権への対応 | 建替えに伴い配偶者居住権を消滅させる請求が可能になった。六十四条の二の規定を準用 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：建替え決議後の配偶者居住権の消滅請求が整備された
第六十四条の五（新設）
建物更新決議
| 項目 | 改正後 |
|---|---|
| 建物更新制度 | 建替えとは別に「建物更新」制度を新設 |
| 決議要件 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）・議決権の各5分の4以上 |
| 内容 | 共用部分の形状変更＋全専有部分の形状・面積・位置変更を伴う大規模更新 |
| 決議で定める事項 | ・設計概要 ・費用の概算 ・費用の分担 ・区分所有権の帰属 |
| 準用規定 | 建替え決議（六十二条）等を広範に準用（読み替え多数） |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：建物の構造上主要な部分の効用の維持、又は回復（通常有すべき効用の確保を含む。）をするための共用部分と全専有部分の大規模更新が可能になった
第六十四条の六（新設）
建物敷地売却決議
| 項目 | 改正後 |
|---|---|
| 建物＋敷地の一体売却制度 | 建物と敷地を一体で売却する決議制度を新設 |
| 決議要件 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）・議決権・敷地利用権価格の各5分の4以上 |
| 決議で定める事項 | 売却相手方・代金見込額・売却代金の配分方法 |
| 準用規定 | 建替え決議（六十二条）等の規定を準用（読み替え多数） |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：建物敷地売却決議が整備された
第六十四条の七（新設）
建物取壊し敷地売却決議
| 項目 | 改正後 |
|---|---|
| 取壊し＋敷地売却制度 | 建物を取り壊し、敷地を売却する決議制度を新設 |
| 決議要件 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）・議決権・敷地利用権価格の各5分の4以上 |
| 決議で定める事項 | 取壊し費用・費用の分担・売却相手方・売却代金見込額・売却代金配分方法 |
| 準用規定 | 建替え決議（六十二条）等の規定を準用（読み替え多数） |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：建物取り壊し敷地売却決議が整備された
第六十四条の八（新設）
取壊し決議
| 項目 | 改正後 |
|---|---|
| 取壊しのみの決議制度 | 建物を取り壊すだけの決議制度を新設 |
| 決議要件 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）・議決権の各5分の4以上 |
| 決議で定める事項 | 取壊し費用・費用の分担 |
| 準用規定 | 建替え決議（六十二条）等の規定を準用（読み替え多数） |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：建物を取り壊すだけの決議制度が整備された
第二章 団地
第六十八条
規約の設定の特例
| 項目 | 改正前 | 改正後 | 変更ポイント |
|---|---|---|---|
| 1号：土地・附属施設の規約設定要件 | 「共有者の4分の3以上で、その持分の4分の3以上を有する者の同意」 | 文言整理のみ（実質同じ）：「共有者の4分の3以上の者であって、その持分の4分の3以上を有する者の同意」 | 🔸 文言の明確化（意味は同じ） |
| 2号：建物の規約設定要件（決議要件） | 区分所有者数の4分の3以上＋議決権の4分の3以上 | 出席者の4分の3以上＋出席議決権の4分の3以上（ただし、過半数出席が前提） | 🔸 「出席者多数決」方式に変更 🔸 議決権を有しない者を除外 |
| 2号：決議の成立要件（出席要件） | ― | 「区分所有者の過半数（または規約で上乗せ）」＋「議決権の過半数（または規約で上乗せ）」が出席していること | 🔸 出席要件が新設 |
| 議決権を有しない者の扱い | ― | 議決権を有しない者を母数から除外 | 🔸 決議の母数が明確化 |
| 条文構造 | シンプル | 出席要件・除外規定が追加され複雑化 | 🔸 実務上の決議要件が厳密に定義された |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：新旧対照表の「変更ポイント」を参照のこと
第六十九条
団地内の建物の建替え承認決議
団地内に東棟、西棟、南棟、北棟があり、東棟だけを建替えるとしても、敷地を共有している他の棟も「建物配置・容積・日照・動線」などの影響を受ける。
そのため、東棟の区分所有者が建替え決議（六十二条）を可決したとしても、団地全体の共有者が「東棟の建替えを承認」しなければ建替えは行えない。
この団地側の承認を求める決議を「建替え承認決議」（六十九条）という。
変更点概要
🔹出席者多数決に変更（過半数出席＋出席議決権4分の3）
🔹議決権を有しない者を母数から除外
🔹危険・劣化建物は 4分の3 → 3分の2 に緩和
🔹二以上の特定建物を一括建替え承認決議する場合、危険・劣化建物であれば 5分の4 → 4分の3 に緩和
🔹議決権の算定を「価格割合」に統一
| 規定内容 | 改正前 | 改正後 | 変更ポイント |
|---|---|---|---|
| 適用対象（団地内建物・特定建物） | 団地内建物の定義あり（次条にも適用） | 団地内建物の定義を本条に限定 | 文言整理 |
| 建替え承認決議の要件（基本） | 議決権の4分の3以上 | 出席した団地建物所有者の議決権の4分の3以上 | 🔸「出席者多数決」に変更 |
| 建替え承認決議の出席要件 | 規定なし | 議決権の過半数（または規約上の上乗せ）を有する者が出席していることが必要 | 🔸 出席要件を新設 |
| 議決権を有しない者の扱い | 規定なし | 議決権を有しない者を母数から除外 | 🔸 母数の明確化 |
| 建替え承認決議の前提（1号）専有部分あり建物 | 建替え決議 or 区分所有者全員の同意 | 同じ | 変更なし |
| 建替え承認決議の前提（2号）専有部分なし建物 | 所有者の同意 | 所有者（議決権を有しない者を除く）の同意 | 文言整理 |
| 議決権の算定方法（2項） | 土地の持分割合 | 土地の持分“価格”割合 | 🔸 「価格」に統一し明確化 |
| 規約による別段の定めの可否（2項） | 規約があっても持分割合 | 規約があっても価格割合で固定 | 🔸 規約で変更不可 |
| みなし賛成（3項） | 要件該当者は賛成とみなす | 同じ | 変更なし |
| みなし賛成の例外（3項但書） | 他建物の敷地利用権に基づく議決権は除外 | 同じ | 変更なし |
| 招集通知（4項） | 会日2か月前＋議案要領＋設計概要 | 会日2か月前＋議案要領＋設計概要（条文参照の整理） | 文言整理 |
| 他建物への特別の影響（5項）専有部分あり建物 | 区分所有者全員の議決権の4分の3以上 | 同じ | 変更なし |
| 他建物への特別の影響（5項）専有部分なし建物 | 所有者の同意 | 所有者（議決権を有しない者を除く）の同意 | 文言整理 |
| 複数特定建物の一括建替え（6項） | 団地建物所有者の合意で可能 | 同じ | 変更なし |
| 複数特定建物の一括建替え承認決議（7項） | 区分所有者＋議決権の各5分の4 | 区分所有者（議決権なし除外）＋議決権の各5分の4（危険・劣化建物の場合は４分の３に緩和） | 🔸 議決権なし者の除外 |
| 要件緩和（8項）危険・劣化建物の場合 | 規定なし（緩和規定なし） | 4分の3 → 3分の2 に緩和 | 🔸 大きな改正：建替え承認が通りやすくなる |
改正後は実態に則し建替えがしやすくなった。
複雑なので例を交えて整理する。
団地内に東棟、西棟、南棟、北棟があり、東棟の建替えを行う場合は以下の流れになる。
【東棟の建替えについて検討開始】
──────────────────────────────────────────────
①（六十二条6項）東棟建替え決議のための召集通知
──────────────────────────────────────────────
・対象：東棟の区分所有者
・時期：建替え決議を行う集会の「2か月以上前（規約で伸長可）」
・通知内容：
– 会議の目的（建替え決議）
– 議案の要領（決議案の賛否を検討できる程度に内容を要約したもの）
「東棟建て替え決議 議案の要領」イメージ
- 建替えを必要とする理由：……（略）
- 再建建物の設計概要：……RC造、地上○階、延べ面積約○㎡、戸数○戸、用途（共同住宅）
- 建替え費用の概算：総額約○億円（解体費、設計費、建設費等を含む）
- 費用の分担：各区分所有者は、その持分に応じて算出される金額を負担するものとする。ただし、余剰床の売却代金をもって充当した後の不足分とする。
- 権利の帰属：再建建物の区分所有権は、原則として現在の区分所有者が取得する。各人の取得位置については、現住戸の階数、方位、面積等を考慮し、今後策定する基準に従い決定する。
– 建替えの必要性（老朽化、危険性、劣化状況等）
– 建替えせずに修繕で対応した場合の費用と内訳
– 修繕計画が定められているときはその内容
– 修繕積立金の額
──────────────────────────────────────────────
②（六十二条8項）東棟の建替え説明会の開催
──────────────────────────────────────────────
・対象：東棟の区分所有者
・時期：建替え決議を行う集会の「1か月以上前」
・説明内容：
– 建替えの必要性（老朽化、危険性、劣化状況等）
– 修繕で対応した場合の費用と限界
– 建物の修繕計画が定められているときはその内容
– 修繕積立金の状況
– 建替え後の建物の設計概要（階数・戸数・配置・日照など）
– 建替えに必要な費用と分担方法
– 権利変換のイメージ（再建後の持分・専有部分）
– スケジュール
– 賃借人対応（六十四条の2）など
– 承認決議（六十九条）の必要性
など
※ 条項に説明会の内容について規定はないが、通知内容等から必要と思われる項目を記載
──────────────────────────────────────────────
③（六十二条）東棟の建替え決議（東棟の区分所有者だけで決議）
──────────────────────────────────────────────
【決議要件】
・原則：区分所有者数（議決権を有しないものを除く）の5分の4 ＋ 議決権の5分の4
・危険・劣化建物等（六十二条2項該当）なら → 4分の3に緩和
【決議で定める事項】
・再建建物の設計概要
・取壊し＋建築費用の概算
・費用分担
・再建後の区分所有権の帰属
──────────────────────────────────────────────
④ （六十二条）東棟の建替え決議が可決
──────────────────────────────────────────────
※ しかし、この段階ではまだ建替えできない
※ 東棟の敷地は団地全体の共有物であり、他棟に「配置・容積・日照・動線」などの影響が及ぶため
──────────────────────────────────────────────
⑤（六十九条4項）団地全体の建替え承認決議の召集通知
──────────────────────────────────────────────
・対象：団地建物所有者（東棟・西棟・南棟、北棟）
・時期：集会日の「2か月以上前（規約で伸長可）」
・通知内容：
– 会議の目的（東棟の建替え承認）
– 議案の要領
– 新たに建築する建物の設計概要
──────────────────────────────────────────────
⑥（六十九条）団地全体の「建替え承認決議」
──────────────────────────────────────────────
【決議要件】
・決議は団地建物所有者で構成される団体（団地管理組合）、又は団地管理組合法人の集会で行う
・議決権の過半数が出席（出席要件）
・出席議決権の4分の3以上で承認
・危険・劣化建物等（六十二条2項該当）なら３分の２に緩和
・議決権を有しない者は母数から除外
・議決権は持分価格の割合による
・東棟の団地建物所有者は全員賛成の議決権を行使したものとみなされる
【他の建物に特別の影響がある場合】
・専有部分がある場合：その建物の議決権を有する者の４分の３の賛成
・専有部分がない場合：その建物所有者の賛成
【前提条件】
・東棟が専有部分のある建物：六十二条の建替え決議、又は全員の同意があること
・専有部分のない建物：所有者の同意があること
──────────────────────────────────────────────
⑦ 団地全体の承認が得られる（六十九条）
──────────────────────────────────────────────
→ ここで初めて 東棟の建替えが可能になる
──────────────────────────────────────────────
⑧ 東棟の取壊し・新築工事へ
──────────────────────────────────────────────
第七十条
団地内の建物の一括建替え決議
団地内建物の建替え決議を一括で行う場合の条項。
団地内建物をまとめて建替える場合、決議は一括で行える。
| 区分 | 改正前 | 改正後 | ポイント |
|---|---|---|---|
| 一括建替え決議の成立要件（母集団） | 「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」 | 同じく「区分所有者（議決権を有しない者を除く）及び議決権の各5分の4以上」 | 「議決権を有しない者を除く」が追加され、母数が明確化 |
| 各棟ごとの賛成要件（拒否権構造） | 「各団地内建物ごとに、区分所有者の3分の2以上かつ議決権3分の2以上が賛成」 → これを満たさないと成立しない | 「いずれか一以上の建物につき、区分所有者の3分の1超または議決権3分の1超が反対した場合は成立しない」 | 🔸 方式が大きく変更 旧：各棟ごとに“積極的賛成”が必要 新：各棟ごとに“反対が3分の1超あると否決”という拒否権型へ転換 |
| 劣化・危険・バリアフリーではない建物等（62条2項該当）の特例 | 規定なし | 「団地内建物の全部が六十二条2項該当の場合は5分の4→4分の3に緩和」 | 🔸 新設規定（要件緩和） |
| 一括建替え決議で定めるべき事項（第3項→第4項） | 再建敷地利用の計画概要、設計概要、費用概算、費用分担、権利帰属 | 同一内容 | 番号の移動（3項→4項）以外は変更なし |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：新旧対照表の「ポイント」を参照のこと
第七十一条（新設）※改正前の七十一条は罰則
団地内建物敷地売却決議
七十条「団地内の建物の一括建替え決議」と構造がほぼ同じ。
| 区分 | 改正後 | ポイント |
|---|---|---|
| 適用場面 | 第七十条1項本文の要件を満たす団地（＝団地一括建替えが可能な団地） | 団地全体の敷地が共有で、団地規約がある場合 |
| 決議主体 | 団地内建物の区分所有者で構成される団体（六十五条）または団地管理組合法人 | 団地管理組合（任意団体）または団地管理組合法人 |
| 決議内容 | 団地内建物とその敷地を「一括して全部売却」する決議 | 建替えではなく“敷地売却”を選択する制度 |
| 成立要件（基本） | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）の 5分の4以上 ＋ 議決権の 5分の4以上 | 建替えと同じ |
| 各棟の拒否権（重要） | いずれかの建物で 区分所有者の1/3超 または 議決権の1/3超 が反対 → 否決 | 建替えと同じ「棟ごとの拒否権」方式 |
| 危険・劣化状態等特例 | 団地内建物の全部が六十二条2項該当 → 5分の4 → 4分の3 に緩和 | 危険・劣化状態等の法令基準に満たない団地の売却を促進 |
| 議決権 | 六十九条2項を準用（特定建物の敷地の定義を団地用に読み替え） | 議決権は敷地の持分価格の割合 |
| 決議で定める必須事項（3つ） | 1. 売却相手方の氏名または名称 2. 売却代金の見込額 3. 各所有者が取得する金銭の算定方法 | 建替えの「権利変換」に相当する“金銭配分”のルール |
| 六十二条5〜10項、六十三条〜六十四条の4を準用（読み替え多数） | 🔹六十二条関連 ・費用や権利は衡平に定める ・決議集会の招集は二月前迄 ・集会通知事項 – 売却を必要とする理由 – 売却しない場合の費用と内訳 – 建物の修繕計画（ある場合） – 修繕積立金の額 ・説明会は集会の一月前迄 ・説明会の召集通知は1週間前迄 – 上記は規約で伸長可能 – 全員の同意があれば通知不要 ・決議時の賛否を記録 🔹六十三条関連 ・売却決議に賛成しなかった区分所有者に売却に参加するか否かを書面で催告 ・上記は区分所有者の承諾を得ていれば電磁的方法でも可 ・回答は二月以内 ・未回答は不参加 ・不参加が確定した区分所有者に対して催告期間満了の日から二月以内であれば売渡請求ができる ・売渡請求された区分所有者が明渡しで生活上著しい困難が生じる場合、裁判所は明渡しに相当な期限を1年を超えない範囲で許与できる ・二年以内に売買契約で建物・敷地の権利移転を正当な理由なく着手しなかった場合、満了の日から六月以内に建物・敷地の買主に対して権利の売渡し請求ができる ・上記は、建物等の権利移転を妨げる理由がなくなってから六月以内に着手しなかったときに、「それを知ってから六月以内」または「その理由が無くなってから二年以内」のいずれか早い時期までに対応しなかった場合にも準用される 🔹六十四条関連 ・売却決議賛成区分所有者、売却決議の内容により参加した区分所有者、区分所有権・敷地利用権の買受指定者は売却決議の内容に同意したと見做される ・賃貸借の終了 ・使用貸借の終了 ・配偶者居住権の消滅 | 建替え手続の枠組みを売却用に転用 |
| 読み替えの主な内容 | ・「建替え」→「売却」 ・「取壊し着手」→「権利移転」 ・「規約」→団地規約 | 売却制度に合わせた技術的調整 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：新旧対照表の「ポイント」を参照のこと
第三章 建物が滅失した場合における措置
第七十二条（新設）※改正前の七十二条は規定違反時の過料
敷地共有者等の集会等
建物が滅失した場合でも、 その敷地や附属施設を共有していた人たちは、 滅失の日から5年間は集会を開き、規約を作り、管理者を置くことができる。
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：
・建物が火災・老朽化・災害などで滅失した
・しかし敷地や附属施設は共有のまま残る
・その共有者たち（管理組合のようなもの）は、
- 集会を開く
- 規約を定める
- 管理者を置く ことができる
・ただし 滅失から5年間に限る
第七十四条（新設）
招集通知の特例
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 通知方法の特例 | 集会の招集者が、敷地共有者等の所在を知らない場合は、滅失した建物の敷地内の見やすい場所に掲示することで通知に代えることができる |
| 到達の扱い | 掲示した時点で、通知が到達したものとみなされる |
| 例外（到達とみなされない場合） | 招集者が「所在を知らなかったこと」に過失がある場合は、到達したものとみなされない |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：所在が分からない共有者への集会通知は、敷地内掲示で代用でき、掲示した時点で到達扱い。ただし、所在を調べなかった過失があると無効
第七十五条（新設）
再建決議
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 再建決議の成立要件 | 建物が滅失した場合、敷地共有者等は 議決権の5分の4以上 の多数で、敷地に新しい建物を建てる決議（再建決議）ができる |
| 再建決議で必ず定める事項 | 1. 再建建物の設計概要 2. 建築費の概算額 3. 費用の分担方法 4. 再建建物の区分所有権の帰属 |
| 衡平の原則 | 費用分担と権利帰属は 各共有者の衡平を害しないように 定めなければならない |
| 招集通知の特例（2か月前通知） | 再建決議を議題とする集会は、 会日の2か月前までに通知 しなければならない（規約で伸長可） |
| 通知内容の追加義務 | 通知には会議の目的、議案の要領に加えて 再建が必要な理由 も記載する必要がある |
| 説明会の開催義務 | 招集者は、集会の 1か月前までに説明会を開催 し、通知すべき事項を説明しなければならない |
| 説明会への準用規定 | 説明会にも、招集・通知・議事運営に関する規定が準用される ・通知は一週間前迄（規約で伸長可） ・数人の共有に属す場合は議決権を有す者、その者がないときは共有者の一人に通知 ・全員の同意が召集の手続きは不要 など |
| 議事録の特則 | 再建決議の議事録には、各共有者の賛否を記録 しなければならない |
| 準用規定（売渡し請求等） | 第六十三条・六十四条の規定（売渡し請求、時価評価、工事着手など）を再建決議に準用し、用語を「再建」用に読み替える |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：滅失した建物を再建するかどうかは、敷地共有者等が5分の4以上の多数で決める。 再建の設計・費用・権利帰属を定め、説明会や長期の通知期間など、慎重な手続が要求される
第七十六条（新設）
敷地売却決議
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 敷地売却決議の成立要件 | 建物が滅失した場合、敷地共有者等は 議決権の5分の4以上 の多数で、敷地共有持分等に係る土地を売却する決議ができる |
| 決議で必ず定める事項 | 1. 売却相手方の氏名・名称 2. 売却代金の見込額 |
| 準用規定（重要） | 第六十三条（売渡し請求等）、第六十四条（売却の合意）等を準用し、用語を「売却」用に読み替える |
| 読み替えの主旨 | 「建替え」→「売却」、「区分所有権・敷地利用権」→「敷地共有持分等」、「取壊し工事着手」→「土地等の権利移転」など、売却制度に合わせて調整 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：滅失後の敷地を売却するかどうかは、敷地共有者等が議決権の5分の4以上で決める。 売却相手と代金見込額を定め、反対者には売渡し請求など建替え制度と同様の保護が準用される
第七十七条（新設）
敷地共有持分等の分割請求の特例
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 1項対象 | 建物が滅失した場合（ただし、2項の取壊し決議・全員同意による取壊しは除く） |
| 1項分割請求の禁止期間 | 滅失直後〜1か月間 → 分割請求できる（禁止されない） 1か月経過日の翌日〜滅失の日から起算して5年を経過する日まで → 分割請求できない（禁止期間） |
| 1項ただし書 | 以下の場合は分割請求が可能： ・議決権の 5分の1超 を有する共有者が請求する場合 ・再建決議・敷地売却決議・八十四条1項・八十五条1項（団地滅失時の一括建替え・一括敷地売却）の決議ができない事由がある場合 |
| 2項取壊し決議・全員同意で取り壊した場合 | 取壊しの日から 5年間、分割請求不可（同じ例外規定を準用） |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：5年間は勝手な分割請求を封じ、共同処理を優先する仕組み。しかし、そもそも再建や敷地売却等の共同処理ができない場合や５分の１超の議決権を有する共有者等が請求する場合は分割請求可能
第三章 第二節 団地内の建物が滅失した場合における措置
第七十八条（新設）
団地建物所有者等の集会等
団地内の建物の一部または全部が滅失した場合、 その団地の土地や附属施設を共有している者（団地建物所有者等）は、 滅失の日から5年間、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができる。
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：
・団地内の建物の一部または全部が災害等で滅失した
・団地の土地や附属施設が団地建物所有者の共有として残る
・その共有者たち（管理組合のようなもの）は
- 集会を開く
- 規約を作る
- 管理者を置く ことができる
ただし 滅失の日から5年間に限る
第八十条（新設）
招集の通知に関する特例
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 通知方法の特例 | 団地建物所有者等の所在が分からない場合、招集通知は 団地内の見やすい場所への掲示で代用できる。 |
| 到達の扱い | 掲示した時点で 通知が到達したものとみなされる。 |
| 到達扱いにならない場合 | 招集者が「所在を知らなかったこと」に 過失がある場合は到達とみなされない。 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：所在不明の団地建物所有者への集会通知は団地内掲示で代用でき、掲示した時点で到達扱い。ただし、所在を知らなかったことに過失があると無効になる
第八十一条（新設）
団地内の建物が滅失した場合の再建承認決議
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 団地内の建物の一部が滅失し、その建物が建っていた土地が団地全体の共有である場合 |
| 再建のために必要な決議 | 再建承認決議（団地建物所有者等集会で行う） |
| 決議の成立要件 | ・議決権の 過半数 が出席（規約に定めがある場合はその割合以上） ・出席者の 議決権の4分の3以上 の賛成 |
| 再建承認決議ができる前提条件 | ①滅失建物が区分所有建物 → 再建決議または全員同意があること ②滅失建物が一般建物（専有部分のある建物以外）→ その敷地権利者の同意があること |
| 議決権の算定方法 | 規約に関係なく、滅失建物があった土地の持分価格割合で決める |
| みなし賛成の扱い | 上記①②の「同意した者」は、再建承認決議において 賛成したものとみなされる（ただし他建物に基づく議決権は除外） |
| 招集通知の特例 | 会日の 2か月前までに通知し、会議の目的たる事項及び議案の要領以外に、建物の設計概要・位置を示す必要がある |
| 他の建物への影響が大きい場合 | その建物の所有者（または敷地共有者等）が 4分の3以上賛成 していないと再建できない。専有部分のある建物以外の建物（または敷地権利者）の場合はその所有者の同意 |
| 複数の滅失建物がある場合 | ・所有者の合意で 一括して再建承認決議に付すことが可能 ・区分所有建物の場合は 5分の4以上の多数決で一括付議を決められる |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：団地内の特定の建物が滅失したとき、その建物を再建するために、 団地全体の共有者から承認を得る仕組みを定めた条文
第八十二条（新設）
団地内建物の建替え承認決議
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象となる建物 | 滅失していない団地内の特定建物（＝建替えを希望する建物） |
| 対象となる土地 | 特定建物が所在する土地が団地建物所有者等の共有であること |
| 建替え承認決議の成立要件 | ・議決権の 過半数が出席（規約に定めがある場合はその割合以上） ・出席者の 議決権の4分の3以上が賛成 |
| 建替え承認の前提条件（建物の種類で異なる） | ① 区分所有建物 → 建替え決議 または 区分所有者全員の同意 ② 一般建物（専有部分のある建物以外の建物） → 所有者の同意 |
| 承認後にできること | 特定建物を取り壊し、共有土地上に新たな建物を建築できる |
| 議決権の算定方法 | 規約に関係なく、特定建物が所在する土地の持分価格割合で決定 |
| みなし賛成 | 前提条件（建替え決議・同意）を満たした者は、建替え承認決議に 賛成したものとみなされる（ただし他建物に基づく議決権は除外） |
| 招集通知の特例 | 会日の 2か月前までに通知し、建替え建物の設計概要・位置も示す必要あり |
| 他建物に特別な影響がある場合 | その建物の所有者（または敷地共有者等）が 4分の3以上賛成 していないと再建できない。専有部分のある建物以外の建物（または敷地権利者）の場合はその所有者の同意 |
| 複数の特定建物がある場合 | 所有者の合意により 一括して建替え承認決議に付すことが可能 |
| 区分所有建物が複数ある場合の特例 | ・所有者の合意で 一括して再建承認決議に付すことが可能 ・区分所有建物の場合は 5分の4以上の多数決で一括付議を決められる |
| 特定建物が第六十二条2項各号（安全性や障害者等の移動に問題がある）に該当する場合の特例 | 建替え承認決議の賛成要件が 4分の3 → 3分の2 に緩和 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：
①その建物の関係者の同意（建替え決議等）と、
②団地全体の共有者による「建替え承認決議」（過半数出席＋4分の3賛成）が必要。 建替え対象が第六十二条2項の建物なら、賛成要件は3分の2に緩和される
第八十三条（新設）
団地内の建物が滅失した場合における建替え再建承認決議
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 対象となる建物 | ・現存する特定建物（建替え対象） ・滅失した特定滅失建物（再建対象） |
| 対象となる土地 | 両建物が所在（または所在していた）土地が、いずれも団地建物所有者等の共有であること |
| 一括承認決議の成立要件（建替え再建承認決議） | ・議決権の 過半数が出席（規約に定めがある場合はその割合以上） ・出席者の 議決権の4分の3以上が賛成 |
| 一括承認決議の前提条件１ | 当該特定建物等の団地建物所有者等が建替え再建承認決議にかけるための合意をしている |
| 一括承認決議の前提条件２（建物の種類で異なる） | ① 特定建物（現存）＝区分所有建物 → 建替え決議 or 区分所有者全員の同意 ② 特定滅失建物＝区分所有建物 → 再建決議 or 敷地共有者等全員の同意 ③ 特定建物（一般建物） → 所有者の同意 ④ 特定滅失建物（一般建物） → その敷地権利者の同意 |
| 一括承認決議の効果 | 特定建物を取り壊し、両建物の土地上に新たな建物を建築できる |
| 一括承認決議に付するための“みなし合意”（第2項） | 専有部分がある建物で建替え決議、もしくは再建決議を行う集会で、別途「建替え再建承認決議にかけるための決議」をすることができる。以下賛成多数で所有者、敷地権利者の同意があったものとみなす ① 特定建物（区分所有建物）の建替えを会議とする集会 → 区分所有者＋議決権の 5分の4（安全性や障害者等の移動に問題がある場合は4分の3） の賛成 ② 特定滅失建物（区分所有建物）の再建を会議とする集会→ 敷地共有者等の 5分の4 の賛成 |
| 準用される規定 | 第八十一条（団地内の建物が滅失した場合における再建承認決議）の 第2〜5項 を読み替えて準用（議決権算定、みなし賛成、通知特例、他建物への影響など） |
| 読み替えの主なポイント | ・「特定滅失建物」→「特定建物＋特定滅失建物」 ・「再建」→「建替え＋再建」 ・「当該特定滅失建物以外」→「当該特定建物等以外」など |
| 効果の範囲 | 建替えと再建を 一括で承認し、同時に実施できる |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：団地内で「現存建物の建替え」と「滅失建物の再建」を同時に行うには、
①両建物の関係者の建替え、再建決議等 or 同意と、建替え再建承認決議に付するための同意の上で、
②団地全体の共有者による一括承認決議（過半数出席＋4分の3賛成）が必要。
第八十四条（新設）
団地内の建物が滅失した場合における一括建替え等決議
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 決議主体 | 団地内建物の敷地等の共有者（団地建物所有者等）で構成される 団地建物所有者等集会 |
| 決議の目的 | 団地内の全部又は一部の建物が滅失したとき、 一括して取り壊し、その敷地等またはその一部に新たな建物（再建団地内建物）を建築する ことを決める「一括建替え等決議」 |
| 決議要件（本文） | 団地建物所有者等の 頭数の5分の4以上 ＋ 議決権の5分の4以上 の賛成 |
| 拒否権（ただし書） | 以下の者が反対すると決議不可： ① 滅失建物の場合：議決権の 3分の1超 を有する者 ② 現存建物の場合：区分所有者の 3分の1超 または議決権の 3分の1超 を有する者 |
| 議決権の算定方法（2項） | 第七十九条準用の議決権規定にかかわらず、敷地等の持分価格割合 による（規約の別段の定めがあっても強制） |
| 決議で定めるべき事項（3項） | ① 再建団地内敷地の一体的利用計画の概要 ② 新たな再建団地内建物の設計概要 ③ 取壊し・建築に要する費用の概算 ④ 費用分担の方法 ⑤ 再建団地内建物の区分所有権の帰属 |
| 準用規定（4項） | 第六十二条5〜10項、第六十三条〜第六十四条の4を準用（読み替え多数）。建替え決議の手続・参加/不参加制度・買取制度などが 団地版に読み替えられて適用 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：八十三条は複数建物（“必要な建物だけ”）の一括付議に対して、八十四条は「団地全体を一括で建替える」ための特別ルール。拒否権（3分の1超）という強い保護が置かれている。通常の建替え決議より広範（敷地全体の利用計画など)となる
第八十五条（新設）
団地内の全部の建物が滅失した場合における一括敷地売却決議
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 適用場面 | 団地内の 全部の建物が滅失 した場合（＝建物が一つも残っていない状態） |
| 決議主体 | 団地内建物の敷地等の共有者（団地建物所有者等）で構成される 団地建物所有者等集会 |
| 決議の目的 | 団地内の敷地等（またはその権利）を 一括して全部売却する ことを決める「一括敷地売却決議」 |
| 決議要件（本文） | 団地建物所有者等の 頭数の5分の4以上 ＋ 議決権の5分の4以上 の賛成 |
| 拒否権（ただし書） | 団地内のいずれかの建物について、議決権の3分の1超 を有する者が反対すると決議不可（強い拒否権） |
| 議決権の算定方法（2項） | 規約に別段の定めがあっても、敷地等の持分価格割合 による（＝強制的に価格割合方式） |
| 決議で定めるべき事項（3項） | ① 売却相手方の氏名・名称 ② 売却代金の見込額 |
| 準用規定（4項） | 第六十二条6〜10項、第六十三条（5項後段・6項除く）、第六十四条を準用。 読み替えにより、建替え手続 → 売却手続 に変換される（買取制度・不参加制度などが売却版に読み替え） |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：「団地全体の敷地売却」を決めるための条文。団地全体の敷地売却は極めて重大な決定のため、 3分の1超の反対で否決 される強い保護が置かれている。
第四章 所在等不明区分所有者等の除外等に関する裁判手続
第八十六条（新設）
所在等不明区分所有者等の除外に関する裁判
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 1. 管轄裁判所（1項） | 事件ごとに、対象となる 建物・土地・敷地 の所在地を管轄する地方裁判所が担当 |
| 対象となる裁判 | ① 三十八条の2（所在不明区分所有者の除外）に関する裁判 → 建物所在地 ② 六十六条・七十九条（団地関連）準用の三十八条の2に関する裁判 → 土地・附属施設所在地 ③ 七十三条（建物が滅失した場合の敷地共有者）準用の三十八条の2に関する裁判 → 建物敷地・附属施設所在地 |
| 2. 裁判前の公告手続（2項） | 裁判所は以下を公告し、1か月以上 経過後でなければ裁判できない： ① 裁判の申立てがあったこと ② 異議がある場合は一定期間内に届出すべきこと（対象者：所在不明区分所有者・所在不明団地建物所有者等・所在不明敷地共有者等） ③ 届出がなければ裁判を行う旨 |
| 3. 裁判の効力発生（3項） | 裁判は 確定して初めて効力が生じる |
| 4. 告知不要（4項） | 裁判は、所在不明者本人に 告知する必要はない |
| 5. 取消し（5項） | 所在不明者の所在が判明した場合、利害関係人の申立てにより 裁判所は除外裁判を取り消さなければならない |
| 6. 不服申立て（6項） | 除外裁判および取消裁判に対して、利害関係人は 即時抗告 が可能 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：「所在等不明の区分所有者・団地建物所有者・敷地共有者等を建替え・再建・敷地売却などの決議を進める際に、手続が止まらないように除外するための裁判」 に関する条文
第八十七条（新設）
所有者不明専有部分管理命令
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 1. 管轄裁判所（1項） | 対象となる 専有部分の所在地 を管轄する地方裁判所が担当 |
| 2. 裁判前の公告手続（2項） | 裁判所は以下を公告。②の期間経過後 でなければ管理命令を出せない ① 管理命令の申立てがあったこと ② 異議がある場合は所有者が一定期間内（1か月を下回ってはいけない）に届出すべきこと ③ 届出がなければ管理命令を出すこと |
| 3. 許可申立ての疎明義務（3項） | 所有者不明専有部分管理人が、第四十六条の3の二（所有者不明専有部分等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為）、四十六条の6の二（所有者不明専有部分管理人は、正当な事由があるときは、裁判所の許可を得て、辞任することができる。）の許可申立てをするときは、許可理由の疎明（確実な証明までは要しないが、裁判所がその事実が存在する可能性が高いと合理的に認められる程度に資料を示すこと）が必要 |
| 4. 管理人の意見聴取（4項） | 解任（四十六条の6の一）や費用・報酬決定（四十六条の7の一）の裁判では、管理人の陳述を聴く義務 |
| 5. 理由付記義務（5項） | 以下の裁判には理由が必要 ① 管理命令申立ての却下 ② 許可申立ての却下 ③ 管理人解任の裁判 |
| 6. 登記嘱託（6項） | 管理命令が出たら、裁判所書記官が 職権（当事者の申請なし）で管理命令の登記を嘱託（裁判所が行う登記は「嘱託」と呼ばれる） |
| 7. 登記抹消（7項） | 管理命令が取り消されたら、書記官が 職権で登記抹消を嘱託 |
| 8. 金銭の供託（8項） | 管理人が管理・処分で得た金銭は、所有者のために 供託所（法務局が供託所の役割をしており、法律に基づいて金銭などを保管する）へ供託可能。供託後は公告が必要 |
| 9. 管理命令の変更・取消し（9項） | 裁判所は管理命令を 変更・取消し可能 |
| 10. 管理命令の必要的な取消し（10項） | 管理財産がなくなった場合など、管理継続が不相当になったときは、裁判所は 取消しをしなければならない |
| 11. 所有者が判明した場合の取消し（11項） | 所有者が所有者不明専有部分等の権利帰属を証明した場合、裁判所は 申立てにより管理命令を取消さなければならない。その場合管理人は当該所有者に対し財産引渡し・事務報告が必要 |
| 12. 告知不要（12項） | 管理命令および変更裁判は、所有者不明者に 告知不要 |
| 13. 取消し裁判の告知（13項） | 所有者不明専有部分管理命令の取消しの裁判は、所有者及び所在判明の場合のみ、その所有者に告知すれば足りる |
| 14. 即時抗告（14項） | 以下の裁判には即時抗告可能 ① 管理命令 → 利害関係人 ② 解任裁判 → 利害関係人 ③ 費用・報酬決定 → 所有者不明専有部分管理人 ④ 管理命令の変更・取消し → 利害関係人 |
| 15. 不服申立て不可（15項） | 以下の裁判では不服申立て不可 ① 所有者不明専有部分管理人選任（四十六条の二の2） ② 保存行為等を超える許可裁判（四十六条の三の2）や正当な理由がある時の辞任許可裁判（四十六条の六の2） |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：「所有者不明の専有部分があると区分所有法の手続が止まってしまうため、裁判所が管理人を選任し、管理・処分を可能にするための“制度の入口と運用ルール”を定めた条文」。
条文は長く複雑なので、改めてポイントを整理する。
① 管理命令の管轄裁判所を定める
対象専有部分の所在地を管轄する地方裁判所が担当
→ どこに申し立てるかを明確化
② 管理命令を出す前に「公告＋1か月以上の異議期間」が必須
所有者不明者に代わる重大な手続なので、公告して1か月以上待つ という慎重な手続が必要
異議がなければ管理命令が可能
→ 所有者不明者の権利保護のためのセーフティネット
③ 管理人の行為（許可・解任・報酬）に関する裁判手続のルール
許可申立てには「疎明」が必要
解任や報酬決定では管理人の意見を聴く
却下裁判には理由付記が必要
→ 管理人制度の公正な運用を担保
④ 管理命令は登記され、取消し時は登記抹消
裁判所書記官が 職権で登記を嘱託
取消し時も職権で抹消
→ 管理人の権限を第三者に対抗できるようにするため
⑤ 管理人が得た金銭は供託できる
所有者不明なので金銭を渡せない
管理人が持つのも危険
よって 法務局（供託所）に預ける ことができる
→ 所有者が後から現れたときに確実に受け取れるようにする
第八十八条（新設）
管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 管轄裁判所（1項） | 対象の専有部分又は共用部分の所在地を管轄する地方裁判所が扱う |
| 許可申立ての疎明（2項） | 第四十六条9の三（保存行為、性質を変えない範囲内の利用又は改良を目的とする行為）および四十六条11の二（管理不全専有部分管理人の辞任）の許可申立てでは、許可を求める理由を疎明（確実な証明までは要しないが、裁判所がその事実が存在する可能性が高いと合理的に認められる程度に資料を示すこと）する義務がある |
| 陳述聴取（3項） | 裁判所は、管理不全専有部分の管理命令・保存行為等の許可・解任・費用／報酬決定などの裁判を行う際、条文で指定された者の陳述を聴かなければならない（例外あり） ①管理不全専有部分管理命令：対象専有部分の区分所有者 ②管理不全専有部分保存行為等の許可：対象専有部分の区分所有者 ③解任：管理不全専有部分管理人 ④費用：管理不全専有部分管理人 ⑤報酬決定：管理不全専有部分管理人及び対象専有部分の区分所有者 |
| 理由付記義務（4項） | 以下裁判には、理由を付さなければならない ①管理命令申立ての裁判 ②第四十六条9の三の保存行為等の許可の裁判 ③第四十六条11の一（その任務に違反して管理不全専有部分等に著しい損害を与えたことその他重要な事由による解任）の裁判 ④第四十六条11の二の辞任許可申立て却下の裁判 |
| 管理人による供託（5項） | 管理人は管理行為で得た金銭を対象専有部分の所在地の供託所（法務局）に供託できる。供託した場合は公告義務がある |
| 管理命令の変更・取消し（6項） | 裁判所は、管理不全専有部分管理命令を変更または取消すことができる |
| 管理命令の取消し義務（7項） | 管理財産がなくなった場合など、管理継続が相当でないときは、裁判所は申立てまたは職権で管理命令を取消さなければならない |
| 即時抗告（8項） | 管理命令・許可・解任・費用／報酬決定・変更／取消しなどについて、条文で定める者のみ即時抗告（裁判所の“決定・命令”に対して、不服を申し立てる手続）が可能 ①管理不全専有部分管理命令：利害関係人 ②管理不全専有部分保存行為等の許可：対象専有部分の区分所有者 ③解任：利害関係人 ④費用：管理不全専有部分管理人 ⑤報酬決定：管理不全専有部分管理人及び対象専有部分の区分所有者 |
| 不服申立て不可（9項） | 第四十六条の八第三項（管理不全専有部分管理命令において、管理不全専有部分管理人を選任する場合）および第四十六条の十一第二項（正当な事由で裁判所の許可を得て、管理不全専有部分管理人が辞任する場合）については、不服申立てができない |
| 共用部分への準用（10項） | 管理不全共用部分管理命令にも第2〜9項を準用し、語句を「共用部分」「所有者」などに読み替える |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：管理不全専有部分・共用部分の管理命令に関する裁判手続の基本ルール（管轄・疎明・陳述・理由付記・供託・取消し・不服申立て・準用）を定めた条文
第八十九条（新設）
非訟事件手続法の適用除外
非訟事件とは、当事者同士の争いを解決するのではなく、裁判所が許可・選任などを決める事件。
| 項 | 内容 |
|---|---|
| 1項 | 第三十八条の二の1等（所在等不明区分所有者の除外、所在等不明団地建物所有者の除外、建物が滅失した場合の所在等不明敷地共有者の除外、団地内の建物が滅失した場合の所在等不明団地建物所有者の除外）の裁判では、非訟事件手続法四十条（検察官関与）を適用しない。 |
| 2項 | 第一章六節（所有者不明専有部分管理命令）・七節（管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令）の非訟事件では、四十条（検察官関与）と五十七条二項二号（終局決定の裁判書の「理由の要旨」の記載）を適用しない。 |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：管理不全命令などの手続を迅速に進めるため、 非訟事件手続法のうち「検察官関与」等の規定を外すための条文
第九十条（新設）
最高裁判所規則
管理不全専有部分・共用部分に関する非訟事件の手続の細部は、法律ではなく最高裁規則で定める。
対象はこの章（四章 所在等不明区分所有者等の除外等に関する裁判手続）に定めるものの他、
- 第三十八条の二第一項（所在等不明区分所有者の除外）と準用規定（六十六条・七十三条・七十九条）による裁判
- 第一章第六節（所有者不明専有部分管理命令）・第七節（管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令）による裁判
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：実務上必要な細かい手続は最高裁判所規則で柔軟に定める
第五章 罰則
第九十一条（旧七十一条）
罰則についての条文が七十一条から九十一条へ移動
| 項目 | 改正前（七十一条） | 改正後（九十一条） | ポイント |
|---|---|---|---|
| 準用範囲（全体） | 多くが「第六十六条において準用」 | 「第六十六条・第七十三条・第七十九条において準用」へ拡大 | 🔸 準用条文が拡大し、六十六条（建物の区分所有に関する規定を団地に準用）以外に、「専有部分のある建物が滅失した場合における措置。集会等に関する規定の準用（七十三条）」、「団地内の建物が滅失した場合における措置。集会等に関する規定の準用（七十九条）」にも適用 |
| 第一号：規約・議事録等の保管義務違反 | 第三十三条1項本文（規約保管）（四十二条5項（規約規定を議事録へ準用）・四十五条4項（集会規定を書面又は電磁的方法による決議について準用）・六十六条）についての違反 | 第三十三条1項本文（四十二条5項・四十五条4項・六十六条・七十三条・七十九条準用）についての違反 | 準用範囲が拡大（七十三条・七十九条追加） |
| 第二号：規約・議事録等の閲覧拒否 | 第三十三条2項（四十二条5項・四十五条4項・六十六条準用）についての違反 | 第三十三条2項（四十二条5項・四十五条4項・六十六条・七十三条・七十九条準用） | 同上：準用範囲拡大 |
| 第三号：議事録作成義務違反 | 第四十二条1〜4項（議事録作成や署名等）（六十六条準用）についての違反 | 第四十二条1〜4項（六十六条・七十三条・七十九条準用）についての違反 | 同上：準用範囲拡大 |
| 第四号：年次事務報告義務違反 | 第四十三条（四十七条12項（管理組合法人）読み替え、六十六条準用）についての違反 | 第四十三条（四十七条12項読み替え、六十六条・七十三条・七十九条準用）についての違反 | 同上：準用範囲拡大 |
| 第五号：管理組合法人登記義務違反 | 第四十七条3項（管理組合法人登記）（六十六条準用）についての違反 | 同じ | 変更なし |
| 第六号：管理組合法人財産目録作成義務違反 | 第四十八条の二第1項（管理組合法人が設立、及び年次に財産目録作成）（六十六条準用）についての違反 | 同じ | 変更なし |
| 第七号：理事・監事の選任手続怠り | 理事若しくは監事が欠けた場合又は規約で定めたその員数が欠けた場合において、その選任手続を怠つたとき | 同じ | 変更なし |
| 第八号：清算人による管理組合法人解散公告義務違反 | 第五十五条の七第一項（管理組合法人解散時、清算人は債権者に対して債権の申出をすべき旨の催告を公告で行う）・五十五条の九第一項（清算人は破産手続開始をする場合、その旨を公告する）（六十六条準用）についての違反 | 同じ | 変更なし |
| 第九号：清算人による管理組合法人解散時の破産申立義務違反 | 第五十五条の九第一項（六十六条準用）についての違反 | 同じ | 変更なし |
| 第十号：裁判所による管理組合法人の解散及び清算検査を妨害 | 第五十六条の二第二項（六十六条準用）についての違反 | 同じ | 変更なし |
| 過料額（第91条本文） | 20万円以下 | 同じ | 変更なし |
🔹性質：強行規定
🔹 ポイント：罰則に対する準用条文の拡大
第九十二条（旧七十二条）
第四十八条2項（管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない）違反は10万円以下の過料
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